מיסוי עסקאות תמא 38 לאור פסק הדין החדש של בית המשפט העליון בעניין פוליטי 

במאמרנו הקודם הבענו את דעתנו כי לעניין חישוב מס השבח בעסקאות תמ"א 38 (לגבי רכיבי תמורה שאינם פטורים ממס) מן הראוי להחיל את הגישה הכלכלית שנקבעה ע"י ועדת ערר מס שבח בחיפה בעניין פוליטי.

לפני כשבוע ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק הדין בערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין על פסק דינה של ועדת הערר.

ועדת ערר מס שבח בחיפה פסקה בעניין פוליטי כי במקרים מיוחדים בהם הוכח כי השבח נצמח לאחר יום התחילה (7.11.01), כגון במקרים בהם שווי המקרקעין האמיר בבת אחת עקב שינוי תב"ע, יש לסטות מנוסחת החישוב הליניארי הקבועה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין ולהעדיף את הגישה הכלכלית המתחשבת במועד צמיחת השבח בפועל ולא בחלוקה שרירותית של השבח הריאלי על פני ציר הזמן.
על מנת לסבר את האוזן נבהיר כי המשמעות בין שתי הגישות עשויה להתבטא בהבדל בין מס שבח ריאלי בשיעור אפקטיבי של למעלה מ-40% לבין מס בשיעור אחיד של 20% בלבד !

לפני כשבוע קיבל בית המשפט העליון את הערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין.
בפסק הדין בערעור (ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי) נקבע כי אין לסטות מהוראת החישוב הליניארית הקבועה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין זאת אפילו אם נגרם עוול לנישום, כאשר כל השבח הריאלי נצמח לאחר "היום הקובע" (7.11.2001).

לדעתנו, פסק הדין מבטא נסיגה משמעותית בגישתו הפרשנית של בית המשפט העליון לגבי פרשנות דיני המס אשר החלה עוד לפני למעלה מעשרים שנה בפסק הדין בעניין קיבוץ חצור נגד פקיד שומה רחובות ואינה עולה בקנה אחד עם פסקי דין ראויים לציון כגון אינטרבילדינג, קלס,ורה שכטר ועליזה לבנון.ימים יגידו האם מדובר בהיפוך מגמה של ממש.

ההשלכה הנובעת מפסק הדין הינה קשה במיוחד לגבי מיסוי עסקאות לפי תמ"א 38 ונפרט:

בעסקאות לפי תמ"א 38 הפטור ממס שבח אינו חל לגבי רכיבי תמורה מסויימים שאינם פטורים במפורש. כך אם בעלי הדירות מקבלים בנוסף לחיזוק ושיפוץ הבניין גם תמורה נוספת במזומן או בשירותי בניה שאינם פטורים, חל חיוב ממס שבח.

לפי הפירוש הדווקני שאומץ ע"י בית המשפט העליון בכל עסקה כזו במקום לשלם על רכיבי התמורה שאינם פטורים ממס, מס שבח בשיעור אחיד של 20% בהתחשב במועד אישור תמ"א 38 (אשר אושרה בשנת 2005), יערכו לכל דייר ודייר שומות שונות בהתחשב במועד רכישת הדירה על ידו וכל אחד ישלם מס בשיעור אחר כאשר ההבדלים בין אחד לשני יכולים לנוע בין 20% ועד ללמעלה מ-40%.

אין כל הגיון כלכלי ובוודאי שאין כל צדק בשיטת חישוב זו בנסיבות העניין והדבר בוודאי שאינו עולה בקנה אחד עם רצונו של המחוקק לעודד עסקאות לפי תמ"א 38.

לדעתנו מן הראוי שהמחוקק יתערב לפחות בכל הנוגע לעסקאות תמ"א 38 בהן כל הקשיים שמעוררים מתנגדי הגישה הכלכלית בעניין פוליטי (הצורך בשמאות מיוחדת לבדיקת מועד יצירת השבח, חוסר ודאות וכיוצ"ב) פשוט אינם קיימים.